2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出到2030年，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。6月初，财政部、住房和城乡建设部联合发布2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果，北京等20座城市位列其中，标志着新一轮城市更新进入加速期。

政策落地实施，城市更新如何推进？老旧街区怎样焕发活力？更新模式能否持续？

为何要改

过去几十年，城市建设突飞猛进，高楼林立、商品房遍地开花。但在现代化加速的背后，一大批建于20世纪的小区逐渐“掉队”，难以适应当下居民的生活方式。

什么是“老旧”？据多部门联合发布的标准来看，凡是建于2000年以前，失养失修严重、配套不完善、功能不匹配的住宅小区，均可纳入老旧小区范畴。这些小区通常缺乏电梯、停车位、绿地和物业管理等软硬件设施。老人爬楼困难、车辆进出受限、公共空间缺失、活动场所匮乏——不仅“住得旧”，更“住得难”。

在今年全国两会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，2000年以前建成的城市老旧小区将全部纳入城市更新范围，推动因地制宜实施改造。

对居民而言，城市更新的意义更加具体直观。它可能是一部能运行的电梯、一处有树有椅的口袋公园、一条通畅的下水道、一家便利的小卖部，也可能是一次邻里重建连接的契机——它连着群众对美好生活的真实期待。

钱从哪来

老旧小区改造动辄上千万、上亿元，资金从何而来？

中国城市规划学会理事长杨保军表示，城市更新是一个长期持续的过程，如果仅靠政府财政是不够的，还要想办法通过制度创新吸引更多社会资本。

近年来，多地积极探索政府引导、市场运作、全社会参与的可持续城市更新投融资模式。政府出一部分资金“抛砖引玉”，带动社会资本进入项目，形成“政府搭台、企业唱戏、居民参与”的协同路径。

在北京，改建资金来源包括政府补贴、产权单位出资、公房出售集资、居民自筹等方式。在“申请式退租”机制推行后，政府承担居民腾退补偿，社会资本负责空间改造和后期运营，通过租金收益实现成本回收。

在山东，济南市探索成立城市更新基金，争取金融机构信贷资金支持，鼓励央企及社会资本参与。高新区舜泰广场旧操场通过“地上建公园、地下建停车+商业”的分层出让方式实现一地多用，新增车位超1000个、商业出租率达95%、日均客流超6000人次。

广东深圳妇儿大厦改造项目设置儿童探索馆、一站式儿童成长中心、妇儿剧场等亲子互动体验空间，创新公共服务投融资模式，以自营、联营、合营收益和房屋租金形式，拓展收入来源，实现公益与经营板块相互促进。

怎么改

从“面子”到“里子”，从“改造”到“更新”。更新要从“里子”动手。一方面要注重街巷环境和风貌提升，另一方面则要把大量精力用于电力入地、雨污分流、燃气改造等基础设施提升。

“以前下水道堵了没人管，现在不仅通了，还重新铺了砖。”在北京姚江胡同住了几十年的肖阿姨说。过去，院子里常因下水道堵塞导致污水外溢、雨水倒灌。改造团队摸索出一套“预留接口+自主改造”的方式，把污水接口延伸至每家每户门口，居民只需自行购买一组三件套成品设备，插上即可使用。

“里子”做得扎实，“面子”才能有样子。相比过去杂乱无章的大杂院，如今的姚江胡同既有咖啡馆、花店、共享活动室，又保留了12户原居民和几十年的邻里关系。始建于1884年的老胡同，在更新中再次升腾起生活的烟火气。

更新不仅要重视风貌保护，也要强调“文化活化”。在北京中海大吉巷项目中，康有为故居、米市胡同29号院等文保建筑经数字建模后原貌复建，开放为博物馆。中海大吉巷开业首日吸引超19万人次到访，首店、定制店比例超过50%，成为文化与生活融合的新磁场。

谁说了算

改造的ce95f6dff35b414c7716a85d4c169421不只是空间，更是治理方式。

在北京胡同的更新过程中，“议事机制”成为高频词。项目团队要和居民多轮沟通，从垃圾桶摆放位置到雨棚样式，从窗户材质到绿植布局，几乎每个细节都要与居民达成共识。“有的意见是‘吵’出来的。”姚江胡同项目负责人梁山坦言，但正是这些争论，让大家能真正参与进来，也更愿意维护成果。

姚江胡同提供了一个样板：政府提供市政保障、平台公司牵头改造、民营运营方引入有共识的业态，并通过“新型邻里关系”的培育，实现了租金收益与社会满意度的双提升。

城市更新要有效解决居民的生活诉求。中海大吉巷城市更新项目景观负责人方红梅表示：“早期做设计时，我们就对周边居民的需求做整体调研，篮球场、休闲空间、地下剧场、聚会场所，生活中都会需要。”

最终，项目为北京二环内新增一个1.2万平方米的绿地空间，还为周边胡同居民提供了一个茶余饭后的好去处。

上海金牛花苑老旧小区在改造时探索出“片区化提升、全要素修缮、规模化加梯”的“三合一”模式。

部分一楼住户最初反对加装电梯，担心采光和隐私受影响。街道协调员挨户走访，最终通过“梯位微调+物业费减免”方案达成一致，完成全楼签约，同步推进屋顶防水、外墙保温、智慧门禁等全要素改造。居民在方案设计、施工监督等环节全过程参与，提升了满意度，增强了后期自治能力。

改成什么样

让人愿意留下，是城市更新的终极标准。

一个老街区能否真正实现焕新，关键在于：能不能持续运营？在这场更新实验中，老旧街区往往拒绝走“网红街”的套路，取而代之的是“小而美、软而慢”的低密度更新思路。

四川成都玉林东路改造引入“金角银边”理念，着眼于桥下空间、道路拐角、建筑缝隙等城市“边角料”，将闲置区域打造成休闲座椅、集市书摊等功能区，让市民在日常通勤中也能“遇见风景”；同时，还充分利用地下空间，改造出集停车、储物、文创展陈为一体的复合场所，引入24小时开放的城市客厅、青年文化空间等新型业态。

在北京烂缦胡同，负责招商运营的张爽介绍：“团队会考察商户是否理解老城氛围、具备公共意识，能否与居民形成良性互动。”负责项目设计统筹的杨娜认为：“不能一味追求热闹，更新过程要兼顾居民的节奏和街区的整体风格，要长期持续地为整个片区带来活力。”

“这里不像商圈，像社区。和街坊打招呼、帮游客指路，比营业额更重要。我小时候就在这边长大，现在回来开店，每一天都感觉特别快乐。”甜品店店主王饼干表示。

城市更新，是行动中的科学。作为一个多方参与、利益交织的系统工程，它没有现成答案，需要在真实的街区和日常的生活中边走边试。只有在持续实践中不断调整、完善路径，才能建立起清晰的协作机制和治理边界。汇聚居民、街道、运营等各方力量，形成共识、推动共建，城市更新才能真正迈向高质量、可持续的未来。

（摘自央视新闻客户端）